2018年12月20日,由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合打造的“2018第三届中国不动产资产管理峰会”在北京W酒店成功举办。本届大会主题为“穿越迷茫,慢行的智慧”,旨在当下“不确定性”的经济环境下,整合行业先驱力量,总结过往经验,共同探索不动产资管未来路径。

平安证券首席经济学家张明做了“财政发力稳增长  改革提速强信心——2019年宏观经济与政策展望”的分享。

2019年全球经济形势和金融市场特点

2017年是全球经济非常好的一年,2017年迎来非常罕见的全球同步复苏,但是2018年同步复苏的格局出现分化:四个发达经济体(美国、英国、欧元区、日本),只有美国经济还在高歌猛进,欧元区、英国、日本经济都在向下调整。包括中国在内的主要新兴市场经济体也是如此,2018年都在下行,这种分化的格局有可能会延续到2019年。

①.目前市场最大的不确定性就是猜测美国经济什么时候转向?

 市场主流观点认为美国经济的增速有可能在明年下半年开始显著下行,如果这个判断是对的,美联储的加息周期会在明年上半年完结。

2019年上半年美国经济大概率将延续复苏;受全球经济回落与美国自身库存周期影响,下半年经济拐点或现;但以基建为代表的财政加码可能导致拐点推迟至2019年末-2020年初,近期油价的持续低迷也增加了美国宽财政的施政空间。

判断美联储在2018年12月仍有1次加息,2019年或加息2次左右,且集中在上半年,加息节奏整体放缓。

 ②.2019年需要防范的是欧洲经济可能再度不景气

2018年欧元区经济景气度触顶回落,至今尚未企稳,2019年经济回落压力渐增。

意大利预算案显露出南欧国家面临的债务问题难以解决,债务压力在2019年仍将对欧元区经济形成制约;

欧洲经济复苏或受三方面影响:①货币宽松停止带来流动性环境逆转,②中国增速下行&美国经济见顶引发外部冲击,③外部不确定性冲击致使欧盟内部分化加剧。

 ③.2018年全球金融资产、股市的波动性和之前相比显著加剧,关于2019年的判断

 美债:考虑到美债期限利差已处于历史低位,且美国经济短期仍向好,货币政策正常化仍在进行中,10年期国债收益率在2019年仍有上行空间;

美股:受无风险收益率上行等因素的冲击,美股2019年波动可能进一步加剧,甚至有大幅下行的可能。

汇率:结合2019年全球经济增速将放缓,美国经济虽可能迎来拐点,但也难失速下行,2019年美元指数不会太弱,或以盘整为主;欧元区经济遇困难解,2019年欧元兑美元不会太强。

大宗:在全球经济增速放缓、美元指数盘整的背景下,2019年大宗商品将整体弱势,地缘局势动荡还可能导致大宗波动加剧。避险属性强的黄金与低位有待反弹的原油将是2019年大宗的主要机会点。

02 2019年中国宏观经济走势和可能的经济、政策动向

①.预计2019年中国经济继续回落,全年GDP增速降至6.3%

2019经济继续下行主要有两个原因:

 一是贸易表现比2018年更差。贸易摩擦已经发生,很难指望三个月以后有更大的变化,贸易摩擦对中国经济的影响主要是进口,迄今为止出口依然稳健,预计经过一段贸易摩擦以后,对中国出口的不利影响会在2019年上半年显现出来。

二是经济增长的主要原因是投资。2018年中国投资是这样的格局:房地产投资10%左右很稳健,基建投资逐渐下滑,传统基建投资现在是零增长甚至负增加。展望2019年,基建投资一定反弹,如果中央财政不发力,基建投资不反弹,2019年经济会很差。

但是房地产投资有可能会回落,大概率事件是一二线房地产政策基本不会松动,会有一些边际饱和,三四线松动没用,房地产是温和回落,最后制造业也会回落。明年基建投资会反弹,但是不会回到四万亿的时代。

 ②.CPI略有抬升,整体依然温和

2019年CPI有一定的抬升压力,预计全年CPI同比在2.2%左右(2018年预计在2.1%); CPI同比走势上会是先升后降,高点出现在二季度,个别月份可能接近甚至突破3%。

③.PPI继续向下,价格指标揭示经济压力

2019年PPI同比仍将延续下行, 预计从2018年3.7%左右降至-1.0%左右,下半年将面临工业品价格通缩风险。PPI-CPI裂口将呈现不利于经济增长的搭配。

④.2019年宏观政策

货币政策:继续降准,可能降息

基本判断2019年货币政策会延续2018年的政策,2019年货币政策还有三到四次降准,几乎每个季度一次。支持利率下调,可以降低企业的价格成本,但是会加大货币贬值压力,对房地产市场也有一些不好的预期,导致房地产调控更加困难。降准是必然的,基准率下调是不必然的,一定规模之下,调整货币成本支持中小企业、民营企业融资,这种是会发生的。

 财政政策:亟需显著发力

2019年财政政策会比2018年显著放松。

2018年的财政政策非常紧,因为从2017年开始,中央显著加强了对地方政府融资的管控,事实上出现了显著的广义财政政策紧缩。 但是目前来看,唯一可大幅度放松的就是财政政策。

2019年有可能中央财政赤字占GDP比率会突破3%。但如果考虑到地方政府专项债的发行,中国政府实际财政赤字率早已突破3%。所以2019年需要做的可能规模更大一些。

放松财政有两个方式:一是减税,二是增加基建、增加支出。

03国内的大类资产情况

①.股市:A股市场仍在磨底,但结构性机会已现

目前股市情绪与估值均处于低位,政策底信号也已非常明显。尽管整个市场仍在摸底的过程中,但已经逐渐显现出结构性投资机会。在现阶段定投蓝筹和定投蓝筹指数可能是较好的选择;

股指期货获得进一步放松,并逐步恢复常态,2019年股市可以温和看多;如果2019年中美贸易战缓和,将提振风险偏好,助推股市有所表现。

 当前困扰中国股市的原因有两个:一个外部的,包括中美贸易摩擦,也包括从2018年10月份以来美国股市动荡对中国股市的影响,这个影响在2019年更加显著。从国内来看主要是信心,与民营企业家对未来不太有信心有关系。但目前这两个因素,最近都得到了缓解。

现在股市唯一值得关注的就是那些低估值、高股息、行业龙头的蓝筹股,有一个新的空间,现在是市场低点。

 ②.债市:无风险利率回落,信用继续分化

2019年名义经济增速将从9.4%降至8.2%,在该背景下10Y国债收益率可能仍有下行空间;但出于维稳汇率的考虑,美债收益率仍将成为制约;最大程度上将消化掉中美利差,中美利差倒挂的可能性较小。

考虑经济回落压力、信用融资环境未显著改善、企业盈利增速下降,信用利差可能仍然走势分化。

 ③.人民币汇率:将面临贬值压力

从2019年基本面来看,人民币对美元必然会面临贬值压力,当前短期的国债利差已经倒挂,美联储加息以后,不出意外,中美的利率市场很快会倒挂。唯一更加重要的是国债的逆差,现在还相差40个基点。2019年如果进一步降准甚至有降息,美联储加息,现在利差倒挂更加明显,真正会使人民币对美元有贬值压力。

预计2019年有三种情况:第一种人民币对美元破息,破息之后保持住,保持住之后再贬值,这种概率很低,因为有可能会触发国内金融市场的危机,也会受到美国市场的反对。 第二种是破息,反复地调整,让市场适应以后,再择机温和贬值,在这种情景下,明年年底大概在7.2—7.3。第三种是不破息,一直在6.0—6.4之间。

第二种、第三种发生的概率都是很高的,短期内是中美贸易摩擦未来演进的前景。

 ④.大宗商品:2019年市场看空

两个原因:一是国内的总需求在回落,二是全球大宗商品市场有这样的特点,全球好的时候中国往往更好,全球差的时候中国往往更差,过去三年中国连续三年表现好于全球,明年是下行期,明年全球大宗有可能表现会比较差。

04房地产总体回落分化加剧,一二线调控难放松

①.中国房地产市场的困境和挑战应该分三类城市

一类城市是三四线城市:会越来越不好。因为三四线城市过去两年来是非常好的,本身是不正常的。人口在流出,库存没有消化,但是过去几年非常好的原因,就是棚户区改造的安置。棚改安置的政策初衷是好的,但是力度可能过大,结果把三四线老百姓本来不多的财富,更多地绑在了表现很差的房地产上,这是令我们很忧虑的。

二线城市,本来是中国最具投资潜力的房地产市场,2018年之前,他们的房价相对而言比较便宜,但是在2018发生了几万人抢几百套房的情况,一些地方政府把新房价格压低,但是二手房市场放开,很多城市新房和二手房价格差20%,这就导致供需失衡,开发商没有动力加大竣工了,但是老百姓觉得这样的房子一到手就是稳赚不赔,市场是很敏感的,我们调研的结果发现很多这样的城市真实房价速度上升很快,本来房价上升是未来5—10年慢慢来,但是今年过快地上升是在过快地消耗他们的市场,未来这样的市场价格能不能持续上涨?不好说。

一线城市,供需完全失衡,大量的刚需,但是商品房几乎没有供给。

 如此有三种情形,第一种:如果明年经济下行很快,超过预期,政府觉得房地产比较可靠,放松限购限贷,一放松,刚需回到市场,结果一定是暴涨。但是会导致一个后果,中央说房住不炒,老百姓都信了,但房价再暴涨,对政府信用有很大的冲击。

第二种:政府调控房价的信心很足,哪怕不惜以经济温和下跌为代价,在供需失衡的情况下,要么就显著增加供给,要么就启动房产税。截止到现在为止还没有看到一线城市显著增加供给的信号,因此预计房地产税在短期内出台的可能性比预计的要快。开征房地产税,大家的意识真的逆转,大量的抛盘,房价暴跌。

第三种:就是把当前的紧供给、紧供需的方式再往后推。

短期内第三种情况的可能性比较大。

 ②.未来的五年间,中国的房地产市场会发生的变化

   1.未来五年中国房地产市场分化会继续、分化会加剧。表现在两方面,第一方面区域间的房地产会分化,我非常不看好三四线城市,但是一二线城市还是有机会的。

   2.未来五年一定是房地产行业市场集中度加剧提升的五年,有很多中小开发商,包括一些大开发商会陆续出来,要提前做好准备,主动拥抱行业的机会。

   3.未来的十年间有五个区域,可能会加速区域一体化。分别是粤港澳大湾区、新长三角、传统的京津冀、西部的三角、中部的三角。

   4.未来的房地产市场,可能传统的商品房类型发展已经过头,但是有一些新的房地产概念,像养老地产、旅游文化地产等新的发展方向会涌现出来。比如阿那亚,在黄金海岸,是一个旅游和文化地产创新的项目,这种楼盘会吸引投资。

 中国的房地产市场也到了盘活存量的时代,过去主要是靠房地产买卖的溢价,未来可能会靠房地产投资收益,未来一方面房地产金融产品会大行其道,像REITs这样的产品,另一方面,地产的资管会成为非常重要的行业,地产资管会为未来中国资金期限相对比较长的资本,比如保险公司、社保基金、商业银行中的一部分资金,是他们不能错过的很重要的投资类别。